[공인중개사 2차(부동산공법)] 도시,군 계획의 체계

0. 들어가면서 

 

이번 글에서는 "도시, 군 계획의 체계"에 대해 요약해보고자 합니다. 지난번에 요약한 글을 지금 살펴보니 부족한 부분들이 조금씩 보이기 시작하는 것 같습니다. 공부의 측면에서는 긍정적으로 생각하며 블로그의 측면에서는 발행한 글들도 지속적으로 돌아보면서 수정해야겠구나 생각하는 계기가 되었습니다. 

 

국토계획의 체계는 처음에는 중요성을 몰랐지만 전체적인 흐름을 잡는다는 측면에서 중요하다고 생각합니다. 이번 글에서 분류하는 내용들에 대해 뒤에서 세부 항목들을 정리하게 됩니다. 이때 처음에는 용어들이 비슷비슷하게 느껴져 내용을 읽어도 계속 헷갈렸습니다. 

 

이 부분의 내용은 여러 번 읽는 전략을 택하는 것도 좋아보이며 혹은 일정 시간을 집중해서 흐름을 잡고 이후에 세부내용을 공부할 때 돌아오는 것도 좋아 보입니다. 직접 출제의 내용보다는 출제될 내용들을 개괄적으로 정리하는 단원이라고 생각하고 정리해보도록 하겠습니다. 

 

 

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1. "국토계획의 체계"에 대한 정리

 

1) 국토계획 

 

국토계획은 국토를 이용, 개발 및 보전할 때 미래의 경제적, 사회적 변동에 대응해서 국토가 지향해야 할 발전방향을 설정하고 이를 달성하기 위한 계획을 말한다. 국토계획은 국토종합계획, 도종합계획, 시, 군종합계획, 지역계획 및 부문별 계획으로 구분된다 

국토 기본법 제6조 1,2항

 

- 부동산공법을 공부해보니 결국 상위 국토종합계획, 도종합계획보다 도시,군계획으로 불리는 "시, 군 종합계획"이 공인중개사 시험에서는 가장 비중이 높은 것 같습니다. 

 

- 이후에 공부하는 내용들도 도시,군 종합계획, 도시, 군 관리계획 등으로 나뉘어 그 입안, 승인, 고시 등의 과정도 알아보고 그 효력도 공부하는 내용입니다. 

 

- 상위계획의 경우는 하위 도시,군 종합계획이 상위 계획에 부합하여야 한다는 내용 정도만 알아두면 시험을 준비하는 것에는 충분하지 않을까 생각하고 있는 중입니다. 

 

- 지난 번에 정리해둔 내용은 시험에는 도움이 되지 않는 것 같아 모두 삭제하였습니다. 

 

 

2) 국토계획 상호 간의 관계

 

국토종합계획은 도종합계획과 "시, 군 종합계획"의 기본이 되며, 부문별 계획과 지역계획은 국토종합계획과 조화를 이루어야 한다. 국토종합계획은 다른 법령에 따라 수립되는 국토에 관한 계획에 우선하며 그 기본이 된다. 다만, 군사에 대한 계획에 대하여는 그러지 아니하다

국토 기본법 제7조 1항, 제8조

 

- 위에서 말씀드린 지역계획은 상위계획에 부합하여야 한다는 내용의 기본법을 인용한 부분입니다. 이 부분의 경우는 계획들의 체계와 부합하여야 한다는 개념을 확실히 하고 넘어가는 것이 필요해 보입니다. 

 

- 단서로 달린 "군사에 대한 계획에 대하여는 그러지 아니하다" 부분의 경우는 이후에 국토교통부장관이 결정하는 부분에서 국방부 장관이 요청하는 경우에는 협조해야 하는 부분이 있습니다. 군사기밀 등에 해당하는 경우 고시를 하지 않거나 지방의회에 공개하지 않는 등의 특별한 절차가 있을 수 있음을 이번 조항에서도 알아두고 가면 좋을 것 같습니다. 

 

 

도 종합계획은 그 도의 관할구역에서 수립되는 시, 군 종합계획의 기본이 된다

국토 기본법 제7조 2항

 

- 예를 들어 "시,군 종합계획과 도 종합계획이 상충되는 경우 시, 군 종합계획이 우선한다"와 같은 선지는 틀린 선지가 됩니다. 예로 든 것과 같은 선지들이 포함되므로 행정구역이 더 큰 종합계획이 우선한다는 내용을 잘 숙지하고 있으면 될 것 같습니다. 

 

지역계획의 지위는 그 계획을 규정하고 있는 법률에 의해 정해진다

 

- "수도권정비계획법에 따른 수도권정비계획은 지역계획"이 대표적인 예시입니다.

 

- 수도권정비계획에 의해 수도권은 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역으로 구분되며 수도권은 서울특별시, 인천광역시, 경기도로 구분합니다. 

 

 

3) 수도권정비계획법에 따른 권역 분류 

 

(1) 과밀억제권역

- 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역

 

(2) 성장관리권역

- 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역 

 

(3) 자연보전권역 

- 한강수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역 

 

수도권에서는 수도권정비계획이 다른 법령에 따른 토지이용계획, 개발계획 등에 우선하며, 그 계획의 기본이 된다. 

관계 행정기관의 장은 수도권정비계획에 부합되지 않는 토지이용계획, 개발계획 등을 수립, 시행하면 안 되며, 권역별 행위제한에 저촉되는 행위를 허용하면 안 된다.

수도권정비계획법 제3조, 제7조, 제8조, 제9조

 

 

 

2. 도시, 군 계획에 대한 정리

 

1) 의의 

- 도시, 군 계획은 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 관할구역에 대해 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획을 말한다. 

 

2) 구분

(1) 도시, 군 기본계획

(2) 도시,군 관리계획

 

도시, 군 계획은 그 지역에서 수립되는 다른 법률에 따른 토지의 이용, 개발 및 발전에 관한 계획의 기본이 된다. 

법 제2조, 4조 제1항

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 "군"에는 광역시에 속하는 군이 포함되지 않으며, "군수"에는 광역시에 속하는 군수는 포함되지 않는다 

법 제2조

 

- 이제 뒤에서 비중을 두고 다룰 "도시, 군 기본계획"과 "도시, 군 관리계획"이 언급되기 시작합니다. 저는 위 내용을 처음 접할 때에는 용어들이 비슷하여 헷갈리는 점이 많았습니다. 저의 경우에는 해당 부분을 반복하여 읽으면서 적응을 해가고 있는 중입니다. 

 

 

 

 

3. 도시, 군 계획의 소분류인 도시, 군 기본계획에 대한 정리

 

도시, 군 기본계획은 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 관할구역에 대해 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시, 군 관리계획을 수립하는 데에 지침이 되는 계획을 말한다. 

 

도시, 군  기본계획은 국토종합계획의 지침을 수용, 발전시켜 도시의 장기적인 발전방향과 미래상을 제시하는 계획으로서 그 내용이 사회, 경제적 측면까지 포괄하는 장기종합계획이다. 

 

특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도 지사, 시장 또는 군수가 관할구역에 대해 다른 법률에 따른 환경, 교통, 수도, 하수도, 주택 등에 관한 부문별 계획을 수립하는 때에는 도시, 군 기본계획과 부합되게 해야 한다.

법 제4조 4항

 

- "도시, 군 기본계획"은 이후에 따로 단원을 가지고 그 내용을 정리합니다. 의의와 내용뿐 아니라 수립 대상지역의 예외에 해당하는 것도 중요한 내용 중 하나입니다. 

 

- 기출문제를 살펴보면 모든 시, 군에서 수립해야 하는 것이 아니라 시와 군의 위치, 인구의 규모 등을 감안하여 수립하지 않는 경우도 있고 이에 관한 문제가 출제된 적이 있었습니다. 

 

- 이후에는 이 계획을 누가 수립하느냐 어떻게 수립하느냐 등의 세부적인 항목을 학습한다고 생각하시면 됩니다. 그 바로 다음이 "도시, 군 관리계획"이기에 지금 용어를 잘 구분해두는 것이 좋습니다. 

 

 

 

 

 

4. 도시, 군 계획의 소분류인"도시, 군 관리계획"에 대한 정리

 

 

도시, 군 관리계획은 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 개발, 정비 및 보전을 위해 수립하는 토지이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 다음의 계획을 말한다 

1) 용도지역, 용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획 
2) 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화 조정구역, 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획
3) 기반시설의 설치, 정비 또는 개량에 관한 계획 
4) 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획 
5) 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획 
6) 입지규제 최소구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 입지규제 최소구역 계획 

 

- 기출문제 예시를 살펴보면 도시, 군 관리계획으로 지정해야 하는 위 6가지 항목이 아닌 것을 고르는 문제가 있었습니다. 도시, 군 관리계획에 해당하는 항목들을 어느 정도 눈에 익혀두고 시험 시간에 해당 내용이 아닌 것을 선별할 수 있는 정도는 준비해야 할 것 같습니다. 

 

- 세부 항목에 대해 학습할 때에는 각 항목에 대해 입안의 기준, 주민의견청취 등의 절차, 공고, 공람 등에 대해 학습을 하게 됩니다. 저 항목들에 대한 내용도 기출문제이지만 저 항목의 세부 내용 또한 잘 출제된다는 것을 알고 항목을 다시 한번 소리 내어 읽고 정독하시길 바랍니다. 저 항목들이 다시 공부해야 하는 하나의 독립 주제가 됩니다. 

 

도시, 군 관리계획은 그 상위계획인 광역도시계획 또는 도시, 군 기본계획에 부합되어야 한다. 

(법 제25조 1항) 

 

- 위 법 제25조 1항을 직접적으로 묻는 선지들이 등장합니다. "도시,군 관리계획"과 "광역도시계획"이 충돌하는 경우에는 "도시, 군 관리계획"이 우선한다는 선지는 틀린 선지입니다. 이런 항목들이 자주 등장하니 국토계획은 더 큰 행정구역단위 계획을 따른다고 이해하시면 해당 선지들은 빠르게 판단하실 수 있을 것입니다. 

 

도시, 군 관리계획은 광역도시계획 및 도시, 군 기본계획과는 달리 관계 행정기관은 물론 국민에 대해 직접 구속력을 가진다. 

 

- 이 부분도 강조되는 내용입니다. 위에서 살펴본 "도시,군"도시, 군 기본계획"은 국민에 대해 직접적인 구속력이 없지만 "도시, 군 관리계획"은 건축제한 등의 항목이기에 국민들도 이 관리계획에 의한 규제를 직접적으로 받습니다. 이런 차이를 선지화 하여 출제하기 때문에 잘 기억하고 넘어가는 것이 필요합니다. 

 

 

 

 

 

5. 도시, 군 계획과 밀접한 관련이 있는 3가지의 계획에 대한 정리

 

1) 광역도시계획 

 

광역계획권의 장기발전방향을 제시하는 계획을 말한다. 

광역도시계획은 둘 이상의 도시의 공간구조와 기능을 상호 연계시켜 환경을 보전하며 광역시설을 체계적으로 정비하기 위해 수립한다. 

 

- 개별 도시 차원에서 해결하기 곤란한 경우에 광역교통, 환경  등의 광역도시문제를 해결하기 위한 계획이라고 설명되어 있습니다. 

 

- 이후에 광역도시계획을 따로 독립주제로 다루기 때문에 자세한 내용은 해당 글에서 알아보도록 하겠습니다. 

 

2) 단계별 집행계획 

 

도시, 군 계획시설결정이 있으면 단계별 집행계획을 수립해서 도시, 군 계획시설사업이 예측 가능한 적절한 시기에 시행되도록 하고 있다. 

 

- 도시, 군 계획시설의 부지에 대해서 건축, 토지형질변경 등의 토지이용행위가 제한되므로 토지의 소유자가 많은 불이익을 받게 되는 경우도 고려하여야 합니다. 

 

- 사업이 너무 지연되는 등의 문제가 발생하면 이로 인한 피해자들이 발생하므로 적절한 단계별 계획을 수립하여 관련자들이 이에 대한 예측과 대비가 가능하도록 하는 구체적인 방안이라고 이해했습니다. 

 

3) 실시계획 

 

도시, 군 계획시설사업의 시행에 필요한 세부계획이 실시계획이다. 

실시계획은 실제로 사업을 시행하는 데에 필요한 사항을 정하는 것이므로 건축법, 산지관리법 등 그 사업과 관련되는 다른 법령의 규정에 적합하게 작성되어야 한다. 

 

- 기반시설의 설치에 관한 도시, 군 관리계획의 경우에는 도시, 군 계획시설결정을 한 후 이에 따라 도시, 군 계획시설사업을 시행하여야 합니다. 

 

- 도시, 군 계획시설사업의 시행에 필요한 세부계획에 해당한다고 이해하였습니다.