1. 일반중개계약
1) 일반중개계약서 작성 요청
중개의뢰인은 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우에는 개업공인중개사에게 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있습니다.
2) 표준서식의 사용권장
국토교통부장관은 일반중개계약의 표준이 되는 서식을 정하여 그 사용을 권장할 수 있습니다. 하짐만 이를 권장할 수 있는 사안이지 반드시 사용하여야 한다는 의무는 아닙니다. 따라서 표준서식을 사용하여야 한다고 하면 틀린 선지가 됩니다.
3) 일반중개계약서의 기재사항
- 중개대상물의 위치 및 규모
- 거래예정가격
- 거래에정가격에 대하여 정한 중개보수
- 그 밖에 개업공인중개사와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항
4) 중개계약의 특성
- 중개의뢰시 체결
- 중개의뢰인과 개업공인중개사사이의 계약
- 유상계약
- 특수한 조건부 쌍무계약
- 편무계약에 가까운 쌍무계약
- 비전형 계약
- 낙성, 불요식 계약
- 계속적 계약
- 위임유사계약
- 체결, 완성 의무 없는 임의계약
- 종료는 계약기간이 경과하거나 중개가 완성되거나 계약이 해지되거나 중개가 불능한 경우에 종료
2. 전속중개계약
1) 의의
중개의뢰인은 중개대상물의 중개를 의뢰함에 있어서 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에 한하여 해당 중개대상물을 중개하도록 하는 전속중개계약을 체결할 수 있습니다.
2) 표준계약서 사용 및 보존 의무
전속중개계약은 전속중개계약서에 의하여야 하며, 개업공인중개사가 전속중개계약을 체결할 때에는 해당 계약서를 3년 동안 보존하여야 합니다.
3) 정보공개의무
개업공인중개사가 전속중개계약을 체결한 때에는 체결 후 7일 이내에 부동산거래정보망 또는 일간신문에 해당 중개대상물에 관한 정보를 공개하여야 합니다. 다만, 중개의뢰인이 비공개를 요청한 경우에는 이를 공개하면 안됩니다.
4) 계약의 유효기간
전속중개계약의 유효기간은 3개월로 합니다. 다만, 당사자간에 다른 약정이 있는 경우에는 그 약정에 따르도록 되어있습니다.
제가 전속중개계약에서 붉게 강조한 부분들이 모두 공인중개사자격시험에서 강조하는 내용들입니다. 아래에서도 반복되어 언급할 예정이니 반복적으로 읽으시고 숙지하시길 바랍니다.
3. 일반중개계약과 전속중개계약의 비교
1) 계약 당사자
일반중개계약은 의뢰인이 여러 명의 개업공인중개사와 계약을 할 수 있지만 전속중개계약은 의뢰인과 특정 1명의 개업공인중개사와 계약이 이루어지는 차이가 있습니다.
이를 일반중개계약은 비독점중개계약이라고 하고 전속중개계약은 독접중개계약이라고 봅니다.
2) 실무상 이용 비율
실무상 이용하는 비율은 일반중개계약이 훨씬 많습니다. 전속중개계약이라는 방법이 있다는 것은 저 또한 공인중개사 자격시험을 준비하면서 알았을 정도로 흔하지 않았던 것으로 압니다.
3) 계약 체결 방식
일반중개계약은 구두 또는 서면 모든 방법이 가능하지만 전속중개계약은 서면으로만 체결이 가능하다는 특징이 있습니다.
전속중개계약이 서면체결만 가능하다는 내용은 선지로 활용할 여지가 많아 잘 암기해두시는 것을 추천드립니다.
4) 표준계약서 사용의무
일반중개계약은 표준계약서를 사용해야하는 의무가 없습니다. 단순히 권고의 대상으로 알고 있습니다만 전속중개계약은 다릅니다. 전속중개계약은 표준계약서를 무조건 사용해야하는 의무가 있습니다.
이 표준계약서 사용의무는 이 부분에서 중요하게 다루는 내용이기 때문에 꼭 숙지하시기 바랍니다.
5) 계약서 보존의무
일반중개계약은 계약서를 보존할 의무가 없으나 전속중개계약은 3년간 원본을 보존해야하는 의무를 가집니다.
역시 이 보존의무 또한 전속중개계약 단원에서 중요하게 다루며 보존 기한도 중요시하기 때문에 숙지해야 하는 내용입니다.
6) 정보공개의무
일반중개계약은 정보공개의무는 없으나 공개가 가능하지만 전속중개계약은 정보공개의무가 있습니다. 전송중개계약이 체결된 이후 7일 이내에 일간신문 또는 부동산거래정보망에 공개해야합니다.
이 정보공개의무도 중요합니다. 또한 7일 이내에 공개해야한다는 기한도 중요하게 다루기 때문에 숙지해야 합니다.
7) 통지, 위약금지불, 소요비용 정산의 의무
일반중개계약은 계약을 하고 통지, 위약금지불, 소요비용 정산의 의무가 없습니다. 하지만 전속중개계약은 이 모든 의무를 가집니다.
통지의 의무란 전속중개계약을 체결하고 2주에 1회 이상 문서로 진행 상황을 통지해야 한다는 의무를 의미합니다.
위약금지불은 중개의뢰인이 계약을 어기고 다른 개업공인중개사와 거래해서 중개를 완료한 경우나 전속개업공인중개사의 소개를 받은 상대와 중개사를 배제하고 계약을 한 경우 모두에서 위약금을 지불해야한다는 의미입니다.
소요비용 정산의 의무는 의뢰인이 스스로 발견한 상대와 거래해버리는 경우 전속중개계약 보수 금액의 50% 범위 내에서 소요 비용을 정산하여 중개사에게 지불하는 것을 의미합니다.
아래 본문에서 한 번 더 다루도록 하겠습니다.
4. 전속중개계약 당사자의 의무 정리
1) 개업공인중개사의 의무
- 표준계약서 사용의무
- 정보공개, 비공개 의무
기본적으로는 전속중개계약 체결 후 7일 이내에 정보를 공개해야합니다. 하지만 의뢰인이 비공개를 요청한 때에는 비공개하여야 합니다. - 업무처리상황 통지의무
체결 후 2주에 1회 이상 문서로 통지해야 합니다. - 확인, 설명의무의 성실이행의무
- 전속중개계약서 보존의무는 3년간 전속중개계약서를 보존해야 한다는 내용입니다.
2) 중개의뢰인의 의무
- 위약금 지불의무
- 기간 내 다른 개업공인중개사의 중개로 거래가 성립된 경우
- 기간 내 전속개업공인중개사의 소개로 알게 된 상대방과 전속개업공인중개사를 배제하고 거래 성립시
3) 소요비용 지불의무
- 기간 내 스스로 발견한 상대방과 거래 성립 시 중개 보수의 50% 범위 내에서 소요 비용을 지불해야 하는 의무를 말합니다.
4) 확인, 설명 의무 이행 시 협조 의무
5. 공개사항
- 중개대상물의 종류, 소재지, 지목 및 면적, 건축물의 용도, 구조 및 건축연도 등 중개대상물을 특정하기 위하여 필요한 사항
- 벽면 및 도배의 상태
- 수도, 전기, 가서, 소방, 열공급, 승강기설비, 오수, 폐수, 쓰레기처리시설 등의 상태
- 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장, 학교 등과의 근접성, 지형 등 입지 조견, 일조, 소음, 진동 등 환경조건
- 소유권, 전세권, 저당권, 지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항(단, 각 권리자의 주소, 성명 등 인적사항에 관한 정보는 공개하여서는 아니됨)
- 공법상의 이용제한 및 거래규제에 관한 사항
- 중개대상물의 거래예정금액 및 공시지가(단, 임대차의 경우에는 공시지가를 공개하지 아니할 수 있음)
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