중개대상물의 확인 및 설명

 

 

1. 중개대상물에 대한 확인, 설명 의무 

 

 

1) 확인, 설명의무 

 

개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 확인, 설명사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실, 정확하게 설명하여야 합니다. 

 

설명을 할 때에는 토지대장등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 합니다. 

 

우리가 부동산 전세 계약 등을 할 때 받는 등기사항증명서 등 부가적인 서류가 위 의무 때문에 제공받는 것이라고 보면 됩니다. 

 

 

2) 중개대상물의 상태에 관한 자료요구권

 

권리가 없이 의무만 부여되면 중개대상물에 대한 조사가 어려우니 그에 합당한 권리도 있습니다. 

 

개업공인중개사는 확인, 설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인, 임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다. 

 

물론 매도의뢰인이나 임대의뢰인이 이를 거절하는 상황이 있을 수 있습니다. 

 

위와 같이 개업공인중개사는 매도의뢰인, 임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인, 임차의뢰인 등에게 설명하고, 중개대상물 확인, 설명서에 기재하여야 합니다.  

 

3) 확인, 설명서 작성의무 

 

개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인, 설명사항을 확인, 설명서로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 3년 동안 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 합니다(단, 확인, 설명사항이 공인전자문선센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니합니다).

 

위에서 확인, 설명을 하는 의무와는 다른 개념입니다. 이 점을 명확히 하여야 아래에서 말씀드리는 확인, 설명 의무와 확인, 설명서 작성의무를 정리한 부분에서 헷갈리지 않습니다. 

 

또한 확인, 설명서를 작성하여 거래를 하는 양쪽 모두에게 전달해야 한다는 점과 3년 동안 보관이 필요하다는 점을 잘 숙지하여야 합니다. 

 

4) 확인, 설명서의 서명 및 날인 의무

 

확인, 설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 합니다. 

 

확인, 설명서를 작성하는 것도 의무이며 이 작성된 서류에 서명 및 날인을 해야 하는 것도 필수적인 의무입니다. 

 

5) 신분증 제시요구권 

 

개업공인중개사는 중개업무의 수행을 위하여 필요한 경우에는 중개의뢰인에게 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 증표를 제시할 것을 요구할 수 있습니다. 

 

실제로 전세계약을 할 때 계약을 하는 사람의 신분증을 잘 확인하여야 합니다. 위임을 받은 경우라면 위임과 관련된 서류 등을 면밀하게 확인하는 것이 중요합니다. 

 

 

2. 확인, 설명 의무와 확인, 설명서 작성의무 

 

위에서도 언급한 내용입니다만 확인, 설명의 의무와 확인, 설명서를 작성하는 의무를 다시 한번 나누어 정리해 보겠습니다. 이렇게 따로 정리하는 이유는 각각의 내용을 섞어서 틀린 선지로 만들 수 있기 때문입니다. 

 

1) 확인, 설명 의무 

• 중개를 의뢰받은 때부터 중개완성 전까지 확인, 설명을 하여야 함.
• 확인, 설명은 권리취득의뢰인(일방)에게 하여야 함.
• 성실, 정확하게 설명하여야 하고 근거자료를 제시하여야 함.
• 확인, 설명은 개업공인중개사나 소속공인중개사가 하여야 함. 
• 개업공인중개사가 이를 위반하는 경우 500만 원 이하 과태료 처분을 당함.
• 소속공인중개사는 자격정지처분을 당함.

 

2) 확인, 설명서 작성의무

• 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때 확인, 설명서를 작성해야 함.
• 거래당사자(쌍방) 모두에게 확인, 설명서를 작성하여야 함.
• 서면으로 작성, 교부하여야 함.
• 개업공인중개사(법인의 대표자, 분사무소의 책임자)가 작성하여야 함.
• 서명 및 날인은 개업공인중개사나 소속공인중개사가 할 수 있음. 소속공인중개사는 해당 중개행위를 한 경우에만 해당함.
• 위반하는 경우 개업공인중개사는 업무정지에 해당함.
• 소속공인중개사는 자격정지에 해당함
  (소속공인중개사는 작성의 의무는 없으나 작성한 경우 서명 및 날인의 의무를 위반하는 경우에 한하여 자격정지에 해당합니다)

 

3. 확인, 설명사항

 

확인 설명사항은 시험에서는 크게 비중을 두고 암기하지는 않았습니다. 하지만 나중에 부동산 전세 계약이나 매매 거래를 하실 때 제공받는 서류를 보시면 아래 내용들이 정리되어 있습니다. 

 

나중에 한 번 계약을 하실 때 살펴보시면 도움이 암기에 분명 도움이 되실 겁니다. 

 

• 중개대상물의 종류, 소재지, 지번, 지목, 면적, 용도, 구조 및 건축연도 등 중개대상물에 대한 기본적인 사항 
• 소유권, 전세권, 저당권, 지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항
• 거래예정금액, 중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역
• 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 
• 수도, 전기, 가스, 소방, 열공급, 승강기 및 배수 등 시설물의 상태 
• 벽면 및 도배의 상태 
• 일조, 소음 진동 등 환경조건 
• 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장, 학교와의 근접성 등 입지조건 
• 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율 

 

 

감사합니다. 

 

DHLEE.Prosthodontist 드림.